Servidumbre de paso no inscrita

Derecho de paso sobre los terrenos de los vecinos

Un derecho de paso privado es una servidumbre, es decir, el derecho a utilizar parte de la propiedad de otra persona de una forma determinada aunque no sea su propietario. Existen cuatro categorías principales de servidumbres (o derechos) sobre una parcela colindante. Se trata de los derechos de paso, los derechos de luz y aire, los derechos de apoyo y los derechos relativos a los cursos de agua artificiales.

Las servidumbres expresas se manifiestan mediante escritura pública (artículo 1(2) de la Ley de la Propiedad de 1925) y, en el caso de los terrenos registrados, se mencionan en la sección A del Registro de Títulos de Propiedad en el caso del predio dominante y en la sección C del Registro de Títulos de Propiedad en el caso del predio sirviente.

Un ejemplo de servidumbre expresa se da cuando, en la venta de parte de una parcela de terreno, el vendedor acuerda que el comprador puede tener un derecho de paso a lo largo de su camino. Este acuerdo se hará constar en la escritura de transferencia y el Registro de la Propiedad lo inscribirá en la sección A del nuevo Registro de la Propiedad del comprador y en la sección C del Registro de la Propiedad del vendedor.

La servidumbre expresa suele constituirse cuando el vendedor vende sólo una parte de su propiedad. La servidumbre suele crearse para que el vendedor pueda seguir disfrutando del resto de su propiedad, como en el caso de que necesite un derecho de paso sobre la parcela que ha vendido para llegar al resto de su propiedad, o un derecho de acceso a las alcantarillas o desagües que solían estar en su propiedad, pero que ahora se encuentran dentro de la propiedad del nuevo propietario.

Normas sobre el derecho de paso

Por ejemplo, su propiedad puede tener una servidumbre de paso sobre la propiedad de su vecino que le permita acceder a su patio trasero. O puede que su propiedad y la de su vecino tengan una servidumbre que les permita a ambos compartir un mismo camino de entrada.

Lo más importante de una servidumbre es que se trata de un derecho de uso, no de propiedad. También es importante que las servidumbres se registren a favor y en contra de terrenos, no de personas. Usted no tiene una servidumbre, sino su propiedad. La excepción son las servidumbres en bruto, que se registran a favor de empresas (como Bell y Rogers) o de personas y no de terrenos.

Del mismo modo, si un propietario desea vender su terreno no necesita la aprobación de la parte a la que favorece la servidumbre. Sin embargo, cualquier cambio en el uso de la propiedad debe tener en cuenta el hecho de cualquier servidumbre existente. Esto incluiría ampliaciones de edificios, un cambio en la ubicación de las vallas o una ruptura.

Las servidumbres deben estar inscritas en el título de propiedad para que sean válidas, ya sea en la Oficina del Registro o en TERANET. Debe describirse la parcela objeto de la servidumbre (denominada "predio sirviente") e identificarse la finalidad de la servidumbre. También debe describirse la parcela de terreno que se beneficia de la servidumbre, denominada "tenencia dominante".

Derecho de paso a través de propiedad privada

Pero los tribunales han sostenido en repetidas ocasiones que el mero hecho de no ejercer un derecho de paso no basta por sí solo para perderlo. Después de todo, ¿por qué iba a renunciar un propietario a sus derechos sobre las tierras de otra persona? ¿Especialmente cuando esos derechos benefician a los suyos propios sin que ello le suponga ninguna ventaja? De hecho, en el caso Benn contra Hardinge [1992], el tribunal sostuvo que no había presunción de que se hubiera abandonado el derecho de paso. Y ello a pesar de que no se utilizó durante 175 años.

Es posible que crea que nadie ha ejercido un derecho de paso sobre su terreno durante mucho tiempo. O puede pensar que tiene un derecho de paso sobre el terreno de otra persona. En cualquiera de los casos, debe ser muy prudente antes de emprender cualquier acción.

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¿Cuál es la diferencia entre un derecho de paso y un derecho de acceso?

Es un hecho bien conocido que Victoria utiliza el sistema Torrens de registro de títulos de propiedad de la tierra (con algunas excepciones de tierras de derecho general en las que la concesión fue anterior al establecimiento del sistema Torrens). La principal ventaja del sistema Torrens es que cualquier ciudadano puede consultar el registro centralizado y descubrir la titularidad, las hipotecas y otros datos que afectan a la propiedad de la tierra. Esto hace que el comercio de tierras sea una actividad mucho más barata y menos arriesgada, ya que los ciudadanos pueden confiar en la exactitud del registro. Si algún derecho sobre un terreno no está registrado, por lo general es problema de la persona que lo posee, y no de un particular que actúe de buena fe basándose en el registro.

Por ejemplo, si el Sr. Smith es titular de una hipoteca no inscrita sobre un terreno que pertenece a la Sra. Jones, y la Sra. Jones vende ese terreno al Sr. Brown, la compra del Sr. Brown no está sujeta a la hipoteca del Sr. Smith si éste no tenía conocimiento de la hipoteca. Por tanto, el Sr. Smith, al no registrar su hipoteca, ha perdido el beneficio de su garantía. Su hipoteca es nula frente a la propiedad del terreno por parte del Sr. Brown, y lo único que puede hacer para recuperar su deuda es demandar a la Sra. Jones, que puede dilapidar el producto de la venta antes de que la deuda pueda ejecutarse, y además el producto de la venta podría incluso no haber sido suficiente en primer lugar para pagar la deuda.