Se puede tocar una pared medianera
Perforación en medianera
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Una medianera es un muro, límite o dependencia que comparte con otra vivienda. Son comunes entre casas adosadas y pareadas, pero también pueden afectar a viviendas unifamiliares si se comparte un muro de jardín o una línea divisoria invisible.
Si su proyecto afecta a un muro medianero o tiene previsto excavar entre 3 y 6 metros (dependiendo de la profundidad de los nuevos cimientos) de la propiedad de su vecino, deberá obtener el permiso de las viviendas afectadas al menos 2 meses antes de iniciar las obras.
Consejo: Si el coste es importante, le sugerimos que usted y los vecinos intenten designar a un perito de común acuerdo. Los honorarios correrán a cargo del propietario del edificio, pero este método suele ser más barato. Más información a continuación.
La notificación de medianería puede realizarla un perito de medianería (normalmente por una tarifa plana) o usted mismo; puede encontrar los formularios necesarios aquí. Normalmente se incluye una carta de acuse de recibo que el vecino debe rellenar y devolver.
En un mundo ideal, estos otros hogares darán su consentimiento por escrito con la condición de que usted solucione cualquier problema que pueda surgir durante la construcción. En este caso, su proyecto puede seguir adelante sin necesidad de una adjudicación de medianera.
¿Hasta dónde puedo taladrar en una medianera?
En Nueva York y otras zonas densamente pobladas, los edificios suelen compartir una pared común conocida como medianera. La pared puede haber sido construida hace más de cien años y puede estar o no referenciada en una escritura o sujeta a un acuerdo escrito de medianería. Puede surgir una disputa cuando un propietario desea ampliar una pared medianera hacia arriba, retirar un edificio adosado a una pared medianera o colocar carteles publicitarios o equipos como unidades de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) en una pared medianera. Por lo tanto, una medianera puede no ser tan divertida como su nombre indica; es importante que los promotores inmobiliarios, propietarios, inquilinos, ingenieros, topógrafos, compañías de seguros y abogados comprendan los derechos y obligaciones asociados a una medianera antes de cerrar una transacción inmobiliaria.
Según el derecho consuetudinario neoyorquino, los propietarios colindantes comparten una servidumbre recíproca sobre toda la medianera. Véase Brooks v. Curtis, 50 N.Y. 639, 1873 WL 10159 (1873). Por supuesto, determinar si una pared es de hecho una "medianera" es a veces más complicado de lo que parece. Véase Clagnaz v. Danino, 14 Misc.3d 901, 831 N.Y.S.2d 878 (N.Y. Sup. 2007) (el nuevo muro construido por los propietarios no era medianero y el propietario colindante no tenía servidumbre). Un propietario que derriba un edificio adosado a otro mediante una medianera sólo puede ser responsable de los daños causados a la estructura adosada por la reducción del soporte de la medianera o de los daños causados por la demolición del edificio de forma inadecuada o negligente. Id. Ambas partes pueden utilizar la pared como soporte, siempre que dicho uso no perjudique la capacidad del propietario colindante para hacer lo mismo. Véase Varriale v. Brooklyn Edison Co., 252 N.Y. 222, 169 N.E. 284 (1929). En ausencia de un acuerdo en contrario, cualquiera de las partes puede ampliar el muro hacia arriba siempre que no perjudique la integridad estructural del muro y no menoscabe la capacidad del propietario colindante para utilizar el muro. Id.
A quién pertenece una medianera
La Ley de medianeras de 1996 establece un marco para prevenir y resolver litigios en relación con medianeras, muros perimetrales y excavaciones cerca de edificios vecinos. El propietario de un edificio que se proponga iniciar obras cubiertas por la Ley debe notificar sus intenciones a los propietarios colindantes en la forma establecida en la Ley. Los propietarios colindantes pueden estar de acuerdo o en desacuerdo con lo que se propone. En caso de desacuerdo, la Ley prevé un mecanismo de resolución de litigios. La Ley es independiente de la obtención del permiso de obras o de la aprobación de las normas de construcción.
La Ley también utiliza la expresión "estructura medianera". Puede tratarse de una pared, tabique u otra estructura que separe edificios o partes de edificios de distinta propiedad, como los pisos.
Acuerdo medianero
Los propietarios de viviendas no suelen tener en cuenta las medianeras y los vecinos a la hora de planificar obras, realizar reformas o tener un proyecto en marcha. La mayoría de la gente sabe que necesitará permiso de obras y reglamentos/control de obras, pero muchos no han oído hablar de los avisos y acuerdos sobre medianeras, y mucho menos de cuándo son necesarios.
Usted tendrá que buscar acuerdo pared del partido si usted está cavando más profundo que la parte inferior de sus cimientos y dentro de 3m de esos cimientos. Recuerde, así como los edificios principales, esto podría incluir garajes, cobertizos, muros de jardín, algunos patios y paredes en el jardín.